Le ipotesi di forza maggiore ed impossibilità sopravvenuta permettono agli studenti fuori sede di richiedere l’interruzione momentanea dell’affitto o la risoluzione del contratto
Continuiamo a occuparci paventata possibilità di poter sospendere i contratti di locazione per gli studenti fuori sede a causa del perdurare dell’emergenza coronavirus. Negli ultimi giorni avevamo raccolto le istanze dei movimenti spontanei (Coronavirus. Sospendere affitto studenti fuorisede e Sospensione affitto studenti fuori sede) ai quali è seguita la richiesta del gruppo della Lega in assemblea regionale Coronavirus. Lega: “Ars si attivi per affitti degli studenti fuorisede”
Abbiamo chiesto il parere ad un legale, l’avvocato Ignazio Mortillaro, che ci fa sapere…
L’emergenza coronavirus sta avendo un grosso impatto sull’equilibrio di diverse categorie. Tra chi si trova in difficoltà, in balia di sacrifici e dubbi, non vi è solo chi lavora, ma anche gli studenti universitari, dimenticati dal decreto “cura Italia”.
Con il suddetto decreto, tutte le attività sono sospese e tutti gli studenti (o quasi) sono tornati a stare con le loro famiglie lasciando gli appartamenti locati nelle città universitarie per seguire i propri corsi di laurea.
Non vi è dubbio che l’epidemia e i provvedimenti volti al suo contenimento rispondano ai requisiti di imprevedibilità ed inevitabilità, codificati dalla giurisprudenza impegnata ad analizzare gli eventi che rendono l’inadempimento impossibile e non ne consentano l’addebitabilità alla parte inadempiente.
Le previsioni dei DPCM costituiscono infatti indubbiamente un c.d. “factum principis” ovvero un provvedimento dell’autorità che incide in modo inevitabile e radicale sulla realizzabilità del regolamento negoziale e, salvo l’ipotesi di contratti stipulati quando già l’estensione del contagio al territorio nazionale era già evidente, la loro adozione sicuramente non era prevedibile al momento della stipulazione del contratto.
Quindi anche ai contratti di locazione si applicano i principi generali in materia di impossibilità sopravvenuta totale e/o temporanea (limitata alla durata dei provvedimenti restrittivi adottati).
Questo vuol dire che il conduttore in caso di ritardo nell’adempimento (pagamento dei canoni di locazione) “è esonerato dalla responsabilità per il ritardo nel caso di impossibilità temporanea, ma egli deve adempiere appena la prestazione diviene possibile”.
Chi, invece, non fosse più interessato alla prosecuzione della locazione potrà:
– recedere dal contratto per gravi motivi, rispettando il termine del preavviso di sei mesi; ovvero esercitare analogo diritto se previsto dal contratto;
– chiedere la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta, ovvero chiederne la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta.
Ad ogni modo bisognerà valutare caso per caso e fare sempre riferimento al contratto.
Il nostro consiglio, al momento, è quello di trovare un accordo tra le parti, che preveda la sospensione del canone ovvero una riduzione limitata al periodo di vigenza dei provvedimenti adottati dal Governo riguardanti l’emergenza sanitaria.
Rimborso dell’abbonamento in palestra, piscina e centri sportivi
Dal momento che sono state sospese le attività di palestre, centri sportivi, piscine ecc., per quanto riguarda le attività motorie in genere, scatta il diritto al rimborso del singolo titolo di ingresso. Per gli abbonamenti, invece, bisogna distinguere. Se si ha un abbonamento annuale con un numero prestabilito di ingressi, allora l’abbonato potrà usare il suo diritto di accesso dopo il 3 aprile. Se l’abbonamento è annuale, con ingresso libero, oppure è relativo al mese di marzo o comunque mensile, si ha diritto alla restituzione della quota parte dell’abbonamento non utilizzata.
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